Banken moeten worden verplicht afkoopsom erfpacht te lenen

 

Amsterdamse huizenbezitters krijgen het aanbod van de Gemeente Amsterdam om hun jaarlijkse erfpacht af te kopen naar eeuwigdurende erfpacht. Na afkoop betalen zij nooit meer erfpacht en gaan ze er fors op vooruit. Maar die koopsom kunnen ze vaak niet lenen omdat de huidige regelgeving dit blokkeert.

 

 

120.000 woningbezitters in Amsterdam zijn geen eigenaar van de onderliggende grond maar huren als het ware de grond met een erfpachtcontract van de Gemeente Amsterdam. Vaak zijn dit 50-jarige contracten die of jaarlijks worden herzien of voor langere tijd zijn afgekocht. Veel Amsterdammers zijn zich onvoldoende bewust van de aanpassing van de contract waarde na 50 jaar. Deze herzieningen leiden tot veel onvrede, protest en kostbare rechtszaken, die niet zelden door de Gemeente Amsterdam worden verloren. Het bestuur van Amsterdam biedt Amsterdammers nu de optie om het periodieke  erfpachtcontract om te zetten naar een ‘eeuwigdurend contract’.  Daarmee hoeft de erfpachter nooit meer erfpacht te betalen, maar wordt hij formeel nog steeds geen eigenaar van de grond.

 

 

Om de Amsterdammers over te halen biedt Amsterdam een forse korting om de erfpacht eeuwigdurend af te kopen. Eerst wordt met de vaak oude grondwaarde gerekend, die wordt met 10% verminderd en vervolgens geeft de Gemeente Amsterdam 25% korting.  Veelal is dit erg aantrekkelijk voor de woningbezitter, die ziet zijn vaste lasten dalen en heeft meer zekerheid. Daarmee is dit ook goed voor de bestaande geldverstrekker van de hypotheek.

 

 

Voorbeeld, berekend over de komende 10 jaar:

Grondwaarde € 250.000,=. Jaarlijkse erfpacht € 5.000,=. Afkoopsom € 125.000,=

Hypotheekrente 2%. Inflatie 3 %.

 

Uitwerking:

Bij 3 % inflatie stijgt de erfpacht in tien jaar naar € 6.524,= dat is een gemiddelde erfpacht van € 5.732,= per jaar.

Bij een aflossingsvrije lening van 2% wordt € 2.500,= rente per jaar betaald. En bij een lineaire lening van 30 jaar is na 10 jaar al 1/3 van de lening afgelost, in dit voorbeeld € 41.667,=.

 

Conclusie:

Een bank die € 125.000,= verstrekt tegen een lineaire lening van 2 % ziet dat in dit voorbeeld de vaste lasten van deze geldlener wegens het wegvallen van de erfpachtcanon met € 5.732,= per jaar afnemen. Daartegenover staat een jaarverplichting bestaande uit rente ( € 2.083,=) en aflossing ( € 4.167,=) van € 6.250,= per jaar. Maar na 10 jaar is de restschuld van € 125.000,= verminderd naar € 83.333,= en zullen de periodieke lasten bij een gelijkblijvende rente steeds verder afnemen. Erg gunstig voor de huiseigenaar en voor de bank.

 

 

Dat is de theorie. Maar in de praktijk ervaren wij bij Geijsel Kroon dat de regelgeving die bedoeld is om de consument te beschermen en te behoeden voor overfinanciering deze geldverstrekking blokkeert. Veel hypotheekgevers hebben namelijk een lening afgesloten op de grens van hun maximale leencapaciteit. Inmiddels zijn de regels fors aangescherpt en kunnen veel mensen niet meer het oorspronkelijke bedrag, laat staan meer, lenen.

 

Het kan onmogelijk de bedoeling van de regelgevers en de toezichthouders zijn geweest om deze 120.000 gezinnen dit voordeeltje te onthouden dat bovendien goed is voor de geldverstrekkers en indirect dus ook voor de Nederlandsche Bank. Daarom roept Geijsel Kroon de overheiden in het bijzonder de AFM op om in deze de geldverstrekkers op te leggen dat zij op verzoek altijd de gehele afkoopsom voor eeuwigdurende erfpacht moeten verstrekken aan hun bestaande hypotheekgevers. Dit is een unieke kans voor de banken, toezichthouders en politiek om nu eens niet met mooie woorden maar met feitelijke daden in het belang van de consument te handelen. Een bijkomend voordeel is dat dit de administratieve lastendruk van deze duizenden extra dossiers aanmerkelijk verminderd en dat kan ook geen kwaad.

 

 

Wilfred Mooij ffp

Geijsel Kroon