Erfpacht wel of niet afkopen?

Erfpacht wel of niet afkopen?

 

Moet u uw Amsterdamse eeuwigdurende erfpacht afkopen of niet? Ik zal u een klein beetje helpen om tot een verstandige keuze te komen.

 

Heel in het kort heeft u de volgende opties:

-Niets doen

-Erfpacht van het huidige tijdvak van 50 jaar alsnog afkopen als u dat nog niet heeft gedaan.

-Overstappen van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht met daarna een vast erfpachtbedrag dat nooit meer wijzigt.

-Overstappen van tijdelijke naar eeuwigdurende erfpacht met definitieve afkoop. U betaalt na afloop van het tijdvak dus helemaal niets meer.

 

Uw belangrijkste afwegingen moeten volgens mij de volgenden zijn:

  1. Nu of nooit. De kans om voor deze grondwaarde met deze kortingen zaken te doen moet u niet voorbij laten gaan.
  2. De afkoopsom is fiscaal niet aftrekbaar, de periodieke betalingen wel.
  3. De huizenmarkt ziet nu (nog) onvoldoende het waardeverschil tussen woningen met eigen grond en woningen met erfpacht.
  4. Voor wie doet u dit eigenlijk?
  5. Heeft u het geld in box 3?
  6. Kunt u het benodigde geld eigenlijk wel lenen?

 

Ad 1:

Als u nu, tijdelijk, een biljet van 100 euro kunt kopen voor 50 euro. Doet u dat dan? Zet u dan alles om deze transactie in orde te maken?

U krijgt nu van de Gemeente Amsterdam, uw ‘verhuurder’ van uw grond de aanbieding om deze grond te ‘kopen’ tegen de waarde van 2014!

En daarover krijgt u ook nog eens 35% korting. Doen!

Als u dit nu niet doet behoudt u wel de mogelijkheid om op een ander moment over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht maar dan op basis van de dan geldende grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. U bent dan veel duurder uit.

 

Ad 2:

Uw periodieke erfpachtbetaling tot het einde van uw tijdvak van 50 jaar is fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Als u deze periode en/of de periode na afloop van het tijdvak afkoopt (eeuwigdurend dus) dan is deze afkoopsom niet fiscaal aftrekbaar maar de door u betaalde hypotheekrente op de lening wel (als u aan de gebruikelijke eigen woning lening voorwaarden voldoet). Dit is wel iets om goed bij stil te staan. Want uw inkomen is in de toekomst vermoedelijk in de toekomst ook iets lager en dat beïnvloedt dan ook uw belastingdruk.

 

Ad 3:

De huizenmarkt kent momenteel nog te weinig waarde toe aan huizen met afgekochte erfpacht. Waarschijnlijk zal dit waardeverschil in de toekomst wat duidelijker worden zodat een woning met afgekochte eeuwigdurende erfpacht aanzienlijk meer waard zou moeten worden dan een gelijke woning waarbij dit niet is afgekocht. Maar als u uw huis binnenkort wil verkopen denk ik niet dat u uw afkoopsom volledig terugverdient. Met andere woorden; u betaalt nu 300.000 euro afkoopsom, de waarde van uw woning zal vermoedelijk nu niet direct met 300.000 toenemen.

 

Ad 4:

Leeft u überhaupt nog aan het einde van het tijdvak dat u nu gaat afkopen? Is het niet veel prettiger om nu van dit geld te genieten in plaats van om met dit geld over uw graf heen te regeren?

 

Ad 5:

Indien u nu veel spaargeld of vermogen in box 3 heeft, betaalt u daar al snel per saldo 1% vermogensrendementsheffing of meer per jaar over. Als u voorzichtig belegt wordt hiermee uw vermogen uitgehold. Als u de afkoop erfpacht als een lange termijn belegging ziet, lijkt mij dit een prima deal. Bovendien verplaatst u met deze transactie uw vermogen van box 3 naar box 1 waardoor u geen vermogensrendementsheffing over dit vermogen hoeft te betalen.

 

Ad 6:

Wellicht is het verstandig om u dit eerst even af te vragen voordat u veel tijd aan uw beslissing gaat wijden. Immers, als u het zeker niet kunt betalen valt er weinig te kiezen.

 

Wilfred Mooij ffp