Hypotheek oversluiten of niet?

Hypotheek oversluiten of niet?

 

 

Nu de rente historisch laag is, lijkt het verstandig om uw hypotheek over te sluiten.

10 jaar vast voor 1,1% klinkt erg aantrekkelijk, maar is het verstandig?

Op de renteherzieningsdatum kunt u meestal boetevrij de hele lening inlossen en dus ook boetevrije overstappen naar een andere geldverstrekker. Het is een kleine moeite om snel het aanbod van de huidige bank te vergelijken met de laagste rente in de markt. Hoewel het onwaarschijnlijk lijkt kan het verschil makkelijk procenten per jaar bedragen en dan gaat het, jaar in jaar uit, om een heleboel geld. Om precies te zijn bespaart u in 10 jaar 60.000 euro bij een hypotheek van 300.000 euro als u van 3,1 naar 1,1% rente gaat. Een dergelijk hypotheekbedrag is rond Amsterdam niet ongebruikelijk.

Als u de bank ‘benadeelt’ krijgt u een ‘boete’ van de bank als u voortijdig vertrekt. Zij kunnen immers het door u afgeloste bedrag niet uitlenen tegen de rente die u heeft afgesproken te betalen (3,1%).  De bank mag en zal de ‘schade’ van uw contractbreuk bij u als boete in rekening brengen.

En nu is het voor u natuurlijk de vraag hoe snel u die boete terugverdient Want als dat te lang duurt heeft het oversluiten van uw hypotheek weinig zin.

Als uitgangspunt neem ik een terugverdientermijn van 2 jaar. Naar mijn mening heeft oversluiten zin als u door de lagere rente uw boete en kosten binnen ongeveer 2 jaar terugverdient.

Waarom 2 jaar?

Gemiddeld loopt een hypotheek ongeveer 7 jaar. Maar u weet meestal niet vooraf of dat voor u ook geldt. De komende 2 kaar kunt u behoorlijk overzien. Daarna gaan andere onvoorziene factoren wellicht ook een rol spelen. Denk daarbij aan het kopen van een ander huis, echtscheiding, ontslag, verhuizing wegens carrière, ziekte of overlijden.

Kosten

De overstapkosten bestaan uit het hypotheekadvies, taxatiekosten, afsluitkosten, notariskosten en niet te vergeten soms de boete. Zonder boete zijn die kosten toch al snel zo’n 5.000 euro.

5.000 euro kosten is bij een hypotheek van zeg 300.000 euro en een renteverschil van 2% in een paar maanden terugverdiend. Overstappen dus! Echter, bij een lening van 300.000 euro en een huidige rentestand van 3,1% met renteherziening over 2 jaar bedraagt de boete bijna 12.000 euro.

Maar na die 17.000 euro kosten betaal je iedere maand 500 euro minder rente. Je bent dus 34 maanden bezig om die oversluitkosten terug te verdienen.

Bij de meeste hypotheken mag je 10% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen dus dat maakt de terugverdientijd ietsje korter.

Met de huidige historisch lage rente lijkt de kans op een verdere rentedaling klein. Hypotheekoffertes zijn na ondertekening over het algemeen slechts 3 maanden geldig en dit kan vaak met nog eens 3 maanden worden verlengd. Uitzonderingen daargelaten. In de ideale situatie vraagt u nu een hypotheekofferte aan tegen het huidige tarief en passeert u over enkele maanden in een markt waarin de rente stijgt. Gelijk met het stijgen van die rente daalt uw eventuele boete. De boete is namelijk het verschil tussen hetgeen u met de bank heeft afgesproken en de marktrente voor de restduur van uw lening. Hoe hoger de marktrente, hoe lager uw boete. Maar met uw getekende hypotheekofferte tegen de oude rente doet u dan goed zaken! Het is een spel dat in een stijgende rentemarkt erg lucratief voor u zijn.

 

Wilfred Mooij ffp